Eigenaar van buitenlands onroerend goed? Bovenop de aangifteplicht in de personenbelasting, nu ook rapporteringsplicht bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie!
De Belgische fiscus komt na jaren fiscale strijd eindelijk tegemoet aan de discriminerende fiscale behandeling van buitenlands onroerend goed t.o.v. Belgisch onroerend goed. Het opheffen van deze discriminatie gaat wel gepaard met bijkomende aangifteverplichtingen! Bofisc staat klaar om U hierbij te assisteren.
Buitenlands onroerend goed heeft geen Kadastraal Inkomen (K.I.). Daardoor kan de Belgische fiscus niet terugvallen op die referentie voor het belasten van buitenlands onroerend goed. Niet-verhuurd en verhuurd onroerend goed gelegen in het buitenland wordt daarom respectievelijk belast in functie van de reële huurwaarde of de effectief ontvangen huur, hetgeen in de regel aanzienlijk minder interessant is dan een forfaitaire taxatie zoals die toegepast wordt voor in België gelegen onroerend goed.
Nadat een aantal belastingplichtigen deze discriminatie al (met succes) aangevochten hadden, werd de fiscale genadeslag in november 2020 gegeven door het Europese Hof van Justitie met als duidelijke boodschap dat buitenlands onroerend goed niet zwaarder mag belast worden dan onroerend goed gelegen in België. In de praktijk betekent dit dat voor elk buitenlands onroerend goed een K.I. moet worden bepaald.
Aangifteplicht bij de Algemene Administratie van de Patrominiumdocumentatie
Opdat de fiscus het K.I. zou kunnen berekenen van het onroerend goed dat in het buitenland gelegen is, zal aangifte moeten gedaan worden bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
- Reeds eigenaar voor 1 januari 2021: deadline 31.12.2021 doch (voorlopig) geen actie vereist
Eigenaars die reeds buitenlands onroerend goed bezaten voor 1 januari 2021 krijgen de tijd tot 31.12.2021 om aangifte te doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Zij zullen echter zelf door de Administratie gecontacteerd worden hierover in de loop van 2021. Maar mocht de Administratie nalaten je tijdig te contacteren, dan moet je uiteindelijk wel op eigen initiatief tegen 31.12.2021 de nodige aangifte indienen.
- Eigenaar vanaf 1 januari 2021: aangiftermijn van 4 maand
Indien je sinds 01.01.2021 eigenaar bent geworden van buitenlands onroerend goed, beschik je over een termijn van 4 maand na verwerving (of vervreemding) om aangifte te doen bij de Administratie. Reeds eigenaar voor 25 februari 2021, dan krijg je uitzonderlijk een extra aangiftetermijn tot 30.06.2021.
Berekening van het buitenlands K.I.
Voor de Belgische K.I.’s wordt in principe uitgegaan van de “normale nettohuurwaarden” op 1 februari 1975 van het betrokken vastgoed zelf, of van een gepast referentieperceel. Bij gebrek aan deze referenties wordt het K.I. berekend door 5,3% te nemen van de normale verkoopwaarde van het vastgoed op 1 januari 1975. Voor het merendeel van het buitenlands vastgoed zal deze terugblik in de tijd niet (meer) mogelijk zijn. Daarom zal in de praktijk vertrokken worden van de actuele normale verkoopswaarde die dan geactualiseerd zal worden rekening houdend met een correctiefactor die elk jaar door de fiscus zal gepubliceerd worden.
Voor 2020 bedraagt deze factor 15,036 en voor 2018 bijvoorbeeld 14,901. Kocht je bijvoorbeeld een Frans onroerend goed in 2018 voor EUR 300.000, dan zal het weerhouden K.I. berekend worden als volgt: EUR 300.000 / 14,901 x 5,3% = EUR 1.012.
Inderdaad, de verkoopswaarde die zal weerhouden worden zal vanuit pragmatisch oogpunt niet altijd de actuele verkoopswaarde zijn op datum aangifte. Is er op het ogenblik van de aangifte geen “recente deskundige waardebepaling” voorhanden, dan kan teruggegrepen worden naar de “historische verwervingsprijs” voor zover er op vandaag geen substantiële wijzigingen werden aangebracht aan het betrokken vastgoed. Om die reden heeft de fiscus alvast een correctiefactor per jaar gepubliceerd teruggaand tot 1975. Het zou de bedoeling zijn dat de door de fiscus berekende K.I.’s beschikbaar worden gesteld via MyMinfin tegen 01.03.2022.
Vanaf wanneer geldt de nieuwe regeling?
Het nieuwe K.I. dat zal worden toegekend aan het buitenlands onroerend goed moet pas worden aangegeven vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021). Hoewel het buitenlands onroerend goed niet effectief in België belast wordt doch enkel mee in rekening wordt gebracht voor de toepassing van het zogenaamde progressievoorbehoud, kan de nieuwe werkwijze wel degelijk een substantiële impact hebben op je totale belastingdruk.
