Handelshuur: wanneer wel en wanneer niet

Dikwijls krijgen wij de vraag bij het afsluiten van een huurovereenkomst binnen de professionele sfeer of handelshuur van toepassing is. De handelshuurwetgeving brengt immers rechten en plichten mee voor verhuurder én huurder. De vraag is dus: wanneer wel en wanneer niet.

Vier soorten huur

In België kennen we niet minder dan vier verschillende huurregimes: gemene huur, woninghuur, handelshuur, pacht. Het gemeen huurrecht is van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan één van de drie bijzondere huurkwalificaties. Ook is het gemeen huurrecht van toepassing op de huurovereenkomsten die wel vallen onder de bijzondere regelingen, voor de zaken waarvoor deze bijzondere regelgeving geen bepalingen bevat.

Valt een huurovereenkomst onder het gemeen huurrecht, dan kunnen de verhuurder en de huurder overeenkomen om toch één van de bijzondere huurwetgevingen van toepassing te maken op hun huurcontract. Dit geldt niet in de omgekeerde richting! Een bijzondere huur kan nooit onder de toepassing van het gemeen huurrecht geplaatst worden (behalve voor de bepalingen waarvoor de bijzondere huurwetgeving geen bijzondere voorschriften oplegt), en ook niet onder een andere bijzondere huurregelgeving!

Handelshuur = Handelshuurwet

Wanneer een huurovereenkomst kwalificeert als een handelshuur, zal dus verplicht de Handelshuurwet van toepassing zijn. Zelfs wanneer contractueel anders wordt overeengekomen! Ingeval van discussie voor de rechtbank, zal de rechter steeds naar de feitelijkheden kijken en niet naar de contractuele afspraken.

Voorwaarden voor handelshuur

Er is sprake van handelshuur wanneer cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden.

  1. Huurovereenkomst
    Er is een huurovereenkomst wanneer verhuurder en huurder het eens zijn over: het verhuurde onroerend goed, de huurprijs en de duur. De huurovereenkomst kan mondeling of schriftelijk zijn.
    Zijn geen huurovereenkomst: bruikleen, bezetting ter bede, vruchtgebruik, erfpacht, opstal.
  2. Onroerend goed
    De huurovereenkomst moet betrekking hebben op de huur van (een gedeelte van) een onroerend goed. Valt niet onder handelshuur: stand op een beurs. Let op, kunnen wel vallen onder handelshuur: marktwagens gevestigd op privaat domein die beschouwd kunnen worden als permanent verkooppunt.
  3. Gebruik voor kleinhandel of ambachtsbedrijf
    Het gehuurde onroerend goed moet hoofdzakelijk gebruikt worden voor een kleinhandel of ambachtsbedrijf. De handelsactiviteit moet de belangrijkste bestemming zijn van het gehuurde onroerend goed. Essentieel is dat er rechtstreeks contact is met het publiek in het gehuurde pand en dat dit publiek vrije toegang heeft tot het pand. Kantoren of praktijkruimten van vrije beroepers vallen niet onder de handelshuur, omdat er geen handelsactiviteit wordt uitgeoefend. Andere (commerciële) dienstverleners kunnen hier wel onder vallen. Bij horecazaken is handelshuurwetgeving van toepassing, tenzij er een concessieovereenkomst of brouwerijovereenkomst werd afgesloten.

    Wel kleinhandel: bakkers, beenhouwers, apothekers, banken, sporthallen
    Geen kleinhandel: architectenkantoren, boekhoudkantoren, groothandel
    Wel ambachten: schoenmakers, schrijnwerkers, kappers, kleermakers, horlogemakers
    Geen ambachten: schilders, stukwerkers
  4. Handelsbestemming
    De verhuurder moet zijn akkoord geven met de uitoefening van een handelsactiviteit in het gehuurde onroerende goed. Wordt het pand voor meerdere bestemmingen gebruikt (bv. wonen + handelsactiviteit), dan dient nagegaan te worden welke de hoofdbestemming is (bv. op basis van oppervlakte). Het is de hoofdbestemming die de toepasselijke huurwetgeving bepaalt.

Verhuur voor minder dan een jaar

De handelshuurwetgeving is niet van toepassing op de huur die door de aard of bestemming van het pand normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar. We denken hierbij vooral aan seizoenverhuur of pop-up stores. Let wel, de handelshuurwetgeving kan niet uitgesloten worden door een duurtijd van minder dan een jaar te voorzien. Deze korte duurtijd moet wel degelijk ingegeven zijn door de aard of bestemming van het gehuurde onroerend goed of de geldende gebruiken.


Bron: Cindy Dhondt - Advision bvba