Uitbreng onroerend goed uit BVBA: het venijn in de staart?

Principieel wordt het verkooprecht (10% registratierechten) geheven op de eigendomsoverdracht van onroerend goed door een BVBA, Comm.V, V.O.F. of landbouwvennootschap aan één of meerdere van haar vennoten. De Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet in artikel 2.9.1.0.4. evenwel een aantal uitzonderingen waarbij het verdeelrecht (2,5% registratierechten) of zelfs enkel het algemeen vast recht (€ 50) geheven wordt. Maar hier kan het venijn in de staart zitten!

Principe

Artikel 2.9.1.0.4., eerste lid VCF stelt als algemeen principe dat “het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap”. Wanneer een onroerend goed wordt overgedragen (bv. verkoop, kapitaalsvermindering, dividenduitkering) door een vennootschap zal hier bijgevolg 10% verkooprecht op geheven worden. Ook bij overdracht aan één of meerdere van de vennoten van de vennootschap. En ook als deze vennootschap een V.O.F., Comm.V, BVBA of landbouwvennootschap is. Maar voor deze laatste vennootschapsvormen kunnen uitzonderingen van toepassing zijn.

Uitzondering 1

Artikel 2.9.1.0.4., tweede lid VCF voorziet in een eerste uitzondering, te weten: het verdeelrecht (2,50% registratierechten) zal geheven worden (en niet het principiële verkooprecht 10%) wanneer:

1/ het onroerend goed wordt overgedragen door de vennootschap aan de vennoot of vennoten die het betreffende onroerend goed destijds zelf hebben ingebracht in de vennootschap;
2/ het onroerend goed wordt overgedragen door de vennootschap aan één of meerdere vennoten die ook reeds vennoot waren van de vennootschap op het moment dat deze vennootschap het betreffende onroerend goed verworven heeft met betaling van het verkooprecht (dus 10% registratierechten).

Uitzondering 2

Artikel 2.9.1.0.4., derde lid VCF voorziet in een tweede uitzondering, te weten: het algemeen vast recht (€ 50) zal verschuldigd zijn (en niet het principiële verkooprecht 10% of het verdeelrecht 2,50% van de eerste uitzondering) wanneer alle vennoten het betreffende onroerend goed verwerven (dus alle vennoten in onverdeeldheid) van de vennootschap ingevolge een kapitaalsvermindering of de ontbinding-vereffening van deze vennootschap.

Maar hier eindigt het niet! Wanneer deze vennoten later uit onverdeeldheid treden, dan zal artikel 2.9.1.0.4. VCF opnieuw toegepast moeten worden. Dit betekent principieel 10% verkooprecht, tenzij de voorwaarden van het tweede lid van artikel 2.9.1.0.4. VCF (eerste uitzondering, zie hiervoor) zijn voldaan en het verdeelrecht 2,50% van toepassing is.

Dit betekent in concreto dat vennoten die samen in onverdeeldheid een onroerend goed bezitten welke zij hebben verkregen van de vennootschap ingevolge kapitaalsvermindering of vereffening, hier mogelijks 10% verkooprecht zullen moeten op betalen. Tenzij zij het onroerend goed destijds zelf hebben ingebracht in de vennootschap of de vennootschap dit onroerend goed heeft verworven met betaling van 10% verkooprecht op moment dat de vennoten reeds vennoot waren van de vennootschap. Het aanhouden van het onroerend goed in onverdeeldheid geeft dus niet het recht op toepassing van het verdeelrecht. De oorsprong van de verkrijging van het onroerend goed dient steeds nagegaan te worden.
Zo ook voor echtgenoten of wettelijk samenwonenden die een onroerend goed verworven hebben van de vennootschap ingevolge kapitaalsvermindering of vereffening. Bij een latere uitonverdeeldheidtreding ingevolge echtscheiding of beëindiging van wettelijke samenwoning van minstens 1 jaar, zal 10% registratierechten (geen toepassing van uitzondering artikel 2.9.1.0.4., tweede lid VCF) of 1% registratierechten (miserietaks) (wel toepassing van uitzondering artikel 2.9.1.0.4. VCF) verschuldigd zijn.

Bron: Cindy Dhondt - Advision bvba