Je oog laten vallen op een Spaans optrekje met zonzekerheid? Pas op voor de eventuele fiscale schaduw!

Sinds 01.01.2023 heeft de Spaanse fiscus aan deze discussie een einde gesteld door uitdrukkelijk te stellen dat niet-Spaanse inwoners voortaan ook vermogensbelasting verschuldigd zijn indien zij Spaans vastgoed bezitten via een niet-Spaanse vennootschap.

Het dubbelbelastingverdrag voorziet sowieso dat Belgen Spaanse vermogensbelasting verschuldigd zijn op participaties in Spaanse vennootschappen van meer dan 25% (ongeacht welke activa die Spaanse vennootschap aanhoudt) of op Spaans vastgoed dat rechtstreeks aangehouden wordt of via een Spaanse vennootschap.

Door de wetswijziging in Spanje zullen Belgen die via hun Belgische vennootschap Spaans vastgoed aankopen en waarbij de activa van die Belgische vennootschap voor meer dan 50% uit Spaans vastgoed bestaat, voortaan ook onderworpen worden aan Spaanse vermogensbelasting.

Voor de toetsing van de 50% -grens Spaans vastgoed wordt trouwens als ondergrens de “valor referencia” weerhouden, de administratieve waarde die (jaarlijks) door de Spaanse fiscus bepaald wordt. De boekwaarde die het Spaans vastgoed heeft in de Belgische boekhouding is dus voor de 50%-grens irrelevant. Gezien men in de Spaanse wetgeving verwijst naar de “netto-waarde” van het vastgoed, gaan we er vanuit dat eventuele financieringen gekoppeld aan de Spaanse vastgoedinvesteringen wel in aftrek mogen genomen worden voor de belastbare basis van de vermogensbelasting.

Volledigheidshalve melden we nog dat sinds het fiscale “Zomerakkoord”, verliezen gekoppeld aan buitenlands onroerend goed sinds aanslagjaar 2021 niet langer zomaar kunnen gecompenseerd worden met Belgische winsten. Die vaak lucratieve compensatie kan nu enkel nog toegepast worden indien het verlies op het buitenlands onroerend goed “definitief” wordt. Voor buitenlands onroerend goed betekent dit in de praktijk in de regel dat een eventueel verlies maar fiscaal kan gecompenseerd worden met Belgische winst op het ogenblik dat het buitenlands vastgoed verkocht wordt met een minderwaarde. De financiële impact van de strengere Spaanse fiscale regels inzake de vermogensbelasting en het Belgische fiscale “Zomerakkoord” gecombineerd met de Spaanse (jaarlijkse) fiscale verplichtingen die je dient te respecteren als Belgische vennootschap met Spaans vastgoed moet je als investeerder doen nadenken of de Belgische vennootschap nog steeds de meest aangewezen weg is voor je Spaanse vastgoedinvestering. We helpen je graag om dit voor jou te becijferen!

Voor meer informatie kan je terecht bij onze collega's van Tax&Legal: tax-legal@bofisc.be of via 051 74 88 53